Загородный дом неотрывно связан с землей, на которой он стоит или будет стоять, поэтому вне зависимости от того, выбираете вы участок под строительство или ищете уже готовый загородный дом, все равно надо знать о своей будущей земле все.
Прежде, чем приступать к выбору, надо для себя сформулировать, в каком доме вы хотели бы жить и чем он для вас будет — летней резиденцией, постоянным местом жительства или своеобразной базой для проведения пикников с друзьями, занятий рыбалкой, охотой. Очевидные плюсы участка для жилого дома могут быть минусами для участка под дачу. Разберем основные характеристики участков, чтобы вы решили, насколько для вас они важны.
Размер участка
Площадь садового участка обычно составляет 6 соток, участка в поселке — 12 соток. Некоторые убеждены, что 6 соток — это крайне мало, и даже не рассматривают такие участки. Действительно, для фермерского хозяйства такого надела явно недостаточно. Другое дело для дачи. Средняя семья урожаем с 6 соток может обеспечить себя на всю зиму, да и обрабатывать 12 соток уже трудно. Если даже огород не планируется, косить траву надо раз в две недели, а это занятие на полдня, даже с применением современных газонокосилок. Необходимо мостить, огораживать, благоустраивать участок, это время и затраты, пропорциональные его площади, да и стоимость участка от этого тоже зависит. Самое правильное — приехать, своими глазами увидеть, что такое 6 соток, представить себя владельцем этого участка и решить, нужно ли вам больше. Если площадь устраивает, но не хочется, чтобы близко были соседи, подберите участок на краю массива, у леса или поля, тогда ощущение свободы получите и от 6 соток.
Для каждого ценового диапазона существует оптимальная площадь участка. Например, садовый участок 6 соток — нормально, увеличение до 12 соток повышает ликвидность участка, а, значит, и стоимость сотки. А вот дальнейшее повышение площади существенного роста стоимости сотки не даст. Равно как и участки ИЖС меньше 10 соток в пересчете за сотку стоят меньше аналогичных больших.
Наше законодательство в области землепользования относительно молодое, и поэтому неудивительно, что оно постоянно совершенствуется. В 2001 году вступил с силу Земельный Кодекс РФ, в 2007 году закон о государственном кадастре, то есть об учете объектов недвижимости.
Все участки, выделенные до вступления в силу закона о земельном кадастре, поставлены на кадастровый учет, так как они выделялись согласно существующим тогда требованиям, при этом расстояния могли измеряться рулеткой. Если сейчас сделать измерения углов и расстояний с помощью современных приборов, то участок может оказаться не 600 кв. м, а 608 или 591. Продавец не хочет терять время и деньги на повторное измерение своего участка, он продает его «без межевания». Покупатель же принимает решение, брать или не брать такой участок.
Для того, чтобы это решение было осмысленным, следует ответить себе на несколько вопросов. Вы покупаете квадратные метры по счету или само место, потому что оно вам нравится? Перестанет ли оно вам нравиться, если в результате измерений окажется, что участок на десяток метров больше или меньше, чем вы ожидали?
Важно, что при межевании на углах участка геодезистами выставляются вешки, которые редко сохраняются. Может ли в результате участок оказаться не там, где вам показал продавец? Если этот участок № 5 в садоводстве на улице Цветочная между домами № 3 и № 7, то вероятность этого очень мала, а если в поле, где нет улиц и соседей — такое вполне вероятно.
Площадь участка, фактическая и по документам
Часто продавцы заявляют, что по документам их участок 10 соток, но «на самом деле — 18». Появляются такие участки вследствие того, что изначально участок граничил с неиспользуемой, в обывательском понимании «ничьей», землей, например лесом, склоном холма, берегом водоема, пустырем и т. п. Построенный позже забор проходил не по границе участка, а с заходом на «ничью» землю. Наличие забора и возможное длительное использование не дает права на оформление в собственность самовольно огороженной территории, а лишь свидетельствуют о том, что захваченный участок используется владельцем участка, к которому он пригорожен.
Самые большие проблемы возникают, если на «ничейной» земле возвели постройки. Право собственности на такие постройки нельзя зарегистрировать, а, значит, ими нельзя распорядиться: продать, оставить в наследство и т. д. Какое-то время ими, как и всей захваченной землей, будет удаваться пользоваться, пока это никому не мешает. Но в любой момент сосед, государственный надзорный орган или администрация поселения могут заметить нарушение и предъявить претензии. Постройки и забор необходимо будет снести, ликвидировать последствия и оплатить нанесенный ущерб, если он есть.
Покупая такой участок, платить следует только за ту площадь участка, что указана в документах, а захваченная может рассматриваться разве что как дополнительный бонус. Ценность этого бонуса спорная, поскольку он представляет собой отложенную на неопределенный срок проблему, которую рано или поздно придется как-то решать. Узаконить прирезанную часть участка если и возможно, то только по результатам торгов, в которых могут принимать участие не только все соседи, но и другие граждане (если участок можно выделить как отдельный).
Характеристики земли и дом
Не на всяком земельном участке можно строить индивидуальный дом. Зависит это от категории и разрешенного использования земель, на которых находится участок. С точки зрения строительства дома, интерес представляют только две категории: земли поселений и земли сельскохозяйственного назначения. Строительства домов на землях иных категорий (земли лесного или водного фонда, земли промышленности, энергетики, транспорта и т. д.) действующее законодательство не предусматривает. Кроме категории, важно учитывать и вид разрешенного использования земель.
Дом будет называться жилым и в нем можно будет зарегистрироваться постоянно, если он находится: на землях, предназначенных для ИЖС или ЛПХ, на землях поселений.
На участке для ведения садоводства дом получит название «садовый», на участке для ДНП — «дачный», обе эти характеристики подразумевают сезонное использование этих домов.
Важно понимать, что термины «садовый дом» или «дачный дом» относятся не к потребительским характеристикам самих домов, а к виду разрешенного использования участков, на которых они располагаются. То есть, один и тот же современный коттедж, в зависимости от участка, на котором он располагается, может в документах называться жилым, садовым или дачным домом.
Участки ИЖС при прочих равных будут заметно дороже, чем дачные или садовые. При этом дом на садовом, дачном или приусадебном участке (ЛПХ на землях поселений) строить проще, чем на участке ИЖС, поскольку для начала строительства нет необходимости получать разрешение и предоставлять проект будущего дома. Если вопрос прописки перед вами не стоит, имеет смысл купить участок лучшего качества за те же деньги, но без права строительства жилого дома.
Возможна ли прописка на даче?
Согласно Федеральному закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», регистрация возможна в жилых домах, расположенных на участках, предназначенных для дачного строительства, в том числе находящихся и на землях сельхозназначения.
Возможность регистрации в доме, расположенном на участке, предназначенном для ведения садоводства, дважды рассматривалась Конституционным судом. В результате постановление № 7-П от 14 апреля 2008 года фактически разрешало регистрацию на садовых участках, находящихся на землях поселений. А постановление № 13-П от 30 июня 2011 года признавало право регистрироваться на садовых участках, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения, то есть находящихся вне населенных пунктов.
Во всех случаях, кроме ИЖС, придется через суд доказывать, что на вашем участке именно жилой дом, а, скажем, не жилое строение или садовый дом. Кроме того, данное жилье должно быть у соискателя прописки единственным.
Во исполнение этих решений Конституционного суда направлен законопроект, разработанный Минрегионом России «О внесении изменений в Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»», который 15 октября 2013 был одобрен Госдумой в первом чтении. Данный законопроект предлагает исключить из закона положения, ограничивающие право граждан на регистрацию по месту жительства в индивидуальном доме, расположенном на садовом или дачном участке. Принятие законопроекта позволит гражданам возводить на садовых и дачных земельных участках индивидуальные жилые дома и регистрироваться по месту жительства в указанных жилых домах в порядке, установленном Законом Российской Федерации. Однако данный законопроект не предусматривает, что садовые товарищества станут населенными пунктами, а значит, никаких поликлиник, школ и других объектов социальной инфраструктуры, положенных населенным пунктам, государство в садовых товариществах строить не будет.
Населенный пункт, садоводство или коттеджный поселок
Термин «коттеджный поселок», появившийся в постсоветскую эпоху, не имеет юридического определения. В обиходе под ним обычно понимается группа смежных участков, выделенных под малоэтажное строительство. Участки в большинстве коттеджных поселков имеют статус дачных (ДНП), и лишь около десятой части — статус ИЖС. В Петербурге и Ленинградской области насчитывается несколько сотен объединений, декларирующих себя как коттеджные поселки, в результате чего предложение участков в таких поселках в разы опережает спрос. Столь сильная конкуренция, тем не менее, не ведет к снижению цены, и найти дешевую землю на разумном удалении от Санкт-Петербурга трудно.
Важным отличием коттеджных поселков от садоводств является их более правильная планировка, с широкими дорогами и большими участками, а также расположение на лучших землях, так как под садоводства в советское время выделялись только неудобья.
Документы
Вы должны знать, что единственным подтверждением приобретения вами земельного участка является Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии и оформленное на ваше имя. Именно так, и никак иначе, слово в слово. У участка должен быть свой, отдельный кадастровый номер.
У договора купли-продажи земельного участка не должно быть никаких приложений. В самом же договоре не должно быть упоминаний о каких-либо ваших обязательствах, кроме обязательства приобрести участок и рассчитаться за него. Это должен быть максимально простой договор, вы его должны полностью понимать.
Коммуникации
Очень хорошо, если все коммуникации центральные: газ, водопровод, канализация. Узнайте, сколько будет стоить подключение к ним вашего будущего дома, обычно это от 50 до 500 тысяч за коммуникацию, и решите, согласны ли вы платить эти деньги. На участках ИЖС местные муниципалитеты могут частично субсидировать подключение коммуникаций, на прочих же участках оплачивать придется полную стоимость.
Нельзя сказать, что отсутствие какой-либо из коммуникаций должно заставить отказаться от понравившегося участка, поскольку для любой из центральных коммуникаций есть индивидуальная альтернатива. Так, очень редко где есть центральная канализация, и эта проблема решается либо накопительной емкостью, либо септиком, либо станцией аэрационной очистки стоков. Не ко всем участкам подведен газ, но решить проблему можно как с помощью баллонов с газом, так и установкой газгольдера. Отсутствие центрального водопровода решается путем рытья колодца или бурения скважины. Реже всего отсутствует подключение к электросети. Тем не менее, такое возможно в совсем новых коттеджных поселках, предлагающих участки без подряда. Если электричество запланировано, но будет проведено через какое-то время, проблема решается с помощью бензогенератора. Если же электричества не предвидится, его источником может стать более экономичный дизельный или газовый генератор. Нецелесообразным в нашем климате, но тем не менее возможным вариантом является установка солнечных батарей или ветрогенератора.
Таким образом, при выборе участка наличие или отсутствие коммуникаций не является решающим аргументом.
Окружение
Для дачи наличие водоема и леса рядом плюс, а здания школы — минус, для жилого дома наоборот. Если в доме будут жить дети и пожилые люди, социальные и медицинские учреждения должны быть в пешеходной доступности. Уточните, где находится все необходимое для вас и вашей семьи в соответствии с целью покупки, чтобы принять взвешенное решение о выборе участка.
Транспорт
Даже если в семье несколько автомобилей, общественный транспорт может понадобиться. Как-то надо будет добираться гостям, детям, прислуге. Наличие удобного общественного транспорта — несомненный плюс, если только вы не хотите убежать от цивилизации и никого не видеть.
Источник: http://www.zdspb.ru/clause.aspx?id=1895